中国房价调整的大幕尚未开启
——08下半年上海楼市：窄幅缩量盘整是主旋律
——深圳房价的今天，就是上海的明天
顾海波
前序：
最近关于全国和上海08下半年楼市的走向问题，方方面面都比较关心，由于我国地广、区域特点各异，因此，很难笼统回答。但我认为凡事都要抓住纲，“纲举才能目张”，因此，就把上海作为全国高房价最后堡垒（当然也是风险最大的）的“麻雀”来解剖，就具有事半功倍的效果，然后各自对照，我看就八、九不离十了。总体上讲，08下半年上海（长三角）房价作为全国房价的“风向标”和高房价最后的堡垒，供需和老百姓的预期将发生变化，将继续呈现窄幅缩量盘整的格局，但已是“强弩之末”，上海楼市的“拐点”已为期不远！根据北京市统计局公布的数据，北京楼市上半年商品房销售面积457万平方米，同比下降近5成，随着“奥运”光环的褪去，北京房价下半年的松动已不可避免；作为全国房价率先盘整的深圳，下半年房价将继续小幅下滑；全国其他地区的房价将呈现窄幅箱型波动或稳中微降的态势。总体上讲，由于“房地产势力”的根深蒂固和历史惯性，博弈各方势均力敌，根据国家统计局最新的统计数据表明，08年第二季度我国70个大中城市房价同比上涨9.2%（其中6月份同比上涨8.2%），因此，全国和上海房价调整的大幕尚未拉开，深圳房价的松动从其量仅是一个小序曲或小插曲而已，房价的真正调整应该在明年！
当然作为消费者，观望仍是当前最佳的选择！
2007年的中国楼市用“疯癫”两字来概括是最恰当不过了，居然在眼花缭乱的宏观调控政策下面前，“房价、地价”比翼双飞、叠创新高，“东、西、南、北、中”可谓“全国山河一片红”。由于众所周知的统计“迷雾”和“造假”，实际房价的涨幅远远要超过统计数据，近几年来有的地方房价累计涨幅更是惊人，就拿上海来说，2000年上海商品住房均价3000元/平方米元不到，到了2008年上海商品住房的均价已高达17000元/平方米以上，8年不到的时间房价涨了约6倍，无论是涨幅还是绝对值，上海房价均堪称全国之最！上海房价已成了全国房价的风向标！牵动着方方面面的神经！上海房价不着陆，全国房价就难言着陆！
然而由于“权力和金钱”掌控了话语权，由于信息的不透明和统计的紊乱，房价“年年旺”、房价“不会跌”以及“拐点论”、“百日巨变论”等是似而非、相互“矛盾”的论调充斥媒体，混淆是听，不知不觉、后知后觉的广大中低收入者更是云里雾里，其实质乃一脉相承——就是欺上瞒下、维护房地产行业的垄断暴利！ 房价“拐点”论是说给中央政府听，目的是要宏观调控政策半途而费；房价“不会跌”是忽悠广大中低收入者，让他们接高房价的“最后一棒”。
中国房地产市场本质上是个“政策市”、“政府市”或者说是“富人市”，人为的因素远大于市场的因素，很难用市场经济的一般均衡理论来诠释，因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我们有完善的住房保障体系和合理的套型结构，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只有政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！尽管我不是很愿意预测08年下半年上海楼市的运行轨迹，尽管08年下半年上海楼市还有许多不确定因素，尤其是中央政府宏观调控的决心和信心对新的一年的楼市走向至关重要。但我还是感觉有必要正本清源，去伪存真，厘清一下思路，仅供大家参考，当然，我更希望引起各级管理部门的重视！请关注高房价背后的民意和民生！
1、 08年住房供求趋于平衡且供会略大于求
08年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生根本逆转，众所周知，在投机需求占半壁江上的情况下，住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品，大量的住房囤积在流通领域（在投机客和开发商手中），一旦市场和政策出现波动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给，根据相关方面的统计，现在上海房产供应市场一、二手房的比例大约在1：3左右，从这个意义上讲，中国至少在5年内土地和住房不会稀缺。供大于求，房价就不会大幅上涨，就拿上海来说，“十一五”期间，计划建设住宅11690万平方米，每年平均2350万平方米，完全能满足需求。必须指出，虽然上海上半年由于开发商囤房和囤地的缘故，商品房的供应量同比有所回落（约为去年同期的3/4），但从紧的政策和老百姓的观望会倒逼开发商下半年加快推盘。
2、 住房的供应结构将日趋合理
由于我国保障住房的长期历史欠帐和短缺，由于长期住房结构的不合理（主要是小户型的短缺），使得我们广大中低收入者要改善住房也只能进商品房的独木桥，加剧了住房供需的矛盾，现在新一代党中央领导体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房（40、50）在内的住房保障制度，另外“90、70”（即90平方米房占开发量70%）的政策也在实施当中，等量的开发面积能解决更多的住房需求，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾和供需结构会渐渐起到作用。
最近上海已证实，08年起的5年里将每年建设400万平方米、共计2000万平方米、30万套的经济适用房，首批160万平方米将在今年第三季度开工，这虽然显得姗姗来迟（也正是由于上海经济适用房十年的缺失和姗姗来迟，使得上海房价始终位居全国第一，希望剩余240万平方米尽快开工），但毕竟改变对房价的预期，对缓解住房的供需矛盾会起到一定的效果。
3、 宏观调控的政策效应（风险）在积聚
稳健的财政政策和从紧的货币政策是08中央经济政策的总基调，这几年中央宏观调控政策可谓眼花缭乱，由于体制的因素中国内在的摩擦系数很高，收效甚微，中国经济仍然一路高歌猛进，经济持续偏快，通货膨胀压力有增无减，一年内10次上调存款准备金率和6次加息（03年以来17次调高存款准备金率并创历史新高），就是最好的佐证。但任何事物的变化都有一个从量变到质变的过程，从最近“第二套”从紧房贷政策的尘埃落定，可看出中央政府调控政策的从紧已出露端倪，虽然这可能也是一个无奈和迫不得已的选择！中国经济要着陆，房地产必须首先着陆，中国房地产不着陆，中国经济就不可能着陆！何况中央宏观调控的政策，尤其是对房地产调控的政策还没出完，例如税收（物业税、严征20%所得税）、利率（继续加息或单独提高房贷利率）、信贷（提高首付、严控信贷规模）、土地（打击囤地、土地增值税等）、行政（界定“投机”、精确打击，严格“限外”、反腐败动真格）等等，从住房供应和需求（尤其是对投机的打击，建议对第三套住房就不准购买）的双向、系统调控，住房价格会日趋合理。从这次不对称加息来看，对5年以上的贷款利率未相应上调，说明中央调控政策还是相当温和的，对楼市的调控也是“呵护”有加、小心翼翼的，也体现了中央政府稳定房价的用心良苦！但笔者坚信，在中国经济还没全面过热前，宏观调控的政策还有相当的余地！
4、楼市的市场风险在积聚
近几年由于人民币的额升值和房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，根据初步统计就08年上半年外资整幢收购上海物业的资金高达100亿元。丰厚的利润客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已抵不上利息的支出，租房收入在2%—3%），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期（住房已由完成从产品—商品—资本的演变），资本存在预期，所谓流动性我认为最大的特点就在于流动，预期市场不好，流动性就会流出，一旦美元停止贬值而返身向上，一旦楼市资金大规模的流出，楼市的剧烈波动将不可避免。
5、严格控制动拆迁规模，减少集中的“被动”需求
这几年上海盲目、过度的动拆迁（“世博会”和轨道交通动迁量空前绝后）造成供需矛盾突出，随着大量市政动迁和旧区改造的完成，被动性的动迁住房需求会减少，也会减少人为住房的需求压力。同时随着房价的不断飚升，广大老百姓的有效（有支付能力）的需求日益枯竭，即便短期上海房价局部可能还有上升空间，但空间已十分有限，而此时风险可能已悄然而至。
6、当前，上海楼市价平量缩，老百姓观望情绪较重
根据统计，08年上半年，上海商品住宅新增供应622万平方米，成交504万平方米，成交同比下降近50%（但同上海市统计局和网上房地产的数据有较大出入，需要认真甄别。市统计局新闻发言人蔡旭初在08年7月24日上海市政府举行的新闻发布会上说，08年上半年上海新建商品住宅销售面积为1070.32万平方米，同比下降22.4%，而笔者7月28日在市房地局“网上房地产”查询到截止08年7月28日共成交包括配套和动迁用房在内的所以住宅供989万平方米，两者相差甚远。因此，笔者比较认同08年上半年商品住宅成交同比下降50%左右）。受到以深圳为代表的珠三角房价理性回归和股票市场的大幅下跌的影响，老百姓对房价走势的预期正在发生变化，上海房价似乎有松动的迹象；相对于开发商的暴利来说，上海房价也有下调的余地和空间。房价从“高位放量”到“高位缩量”，上海房价的阶段性顶部似乎已经形成。传统的“金九银十”虽然成交量可能会有所放大，但同前几年相比，会显得微不足道，我们将拭目以待！
7、从紧的货币政策使得开发商的资金链出现紧张
恒大地产（储地45805万平方米）08年前在香港联交所公告，中止上市计划。由于上市公司采用净资产价值估值法，使得房产商对土地储备趋之若骛，大部分上市公司总资产周转率都在0.3以下，资产负债率60%以上，资金普遍偏紧。从紧的货币政策使得大多数房地产商资金链出现紧张，降价销售已成为必然。
8、作为全国“十大”暴利行业之首的房地产业存在房价向下的巨大空间
现在世界平均产业的利润率在5%左右，而我国的房地产业利润率高达100%以上，贪得无厌是中国房地产业（商）的真实写照！不可持续的增长观，“权力和金钱”的联姻造成了中国房地产业的暴利，造成了中国房地产业“一业独大”的畸型产业结构，严重地扭曲了社会的价值取向！不利于经济、社会的和谐和可持续发展！房价的理性回归不仅必要而且有巨大空间！
9、最重要的是看中央政府的调控决心和反腐败决心，要看地方政府的执行力度
建设领域是腐败的重灾区，贪官无一不与住房有牵连，这也是房价难以下调的一个根本的、深层次的原因。“反腐倡廉动真格，房价回归会有期”，必须把供给、需求、反腐、惩戒地方政府不作为、乱作为一个系统工程，系统设计、系统调控、长期调控（“一个也不能少”）。
对住房问题，“人民有意见”，由来已久，为何视而不见？充耳不闻！——这拷问着各级地方父母官的良知！拷问着地方父母官的价值取向和价值判断！拷问着地方父母官的能力、智慧和艺术！
中央的宏观调控不能患得患失，不能犹抱琵琶半遮面，要系统、刚性的调控，事实已无数次证明，每当中央调控政策不系统，每当中央调控政策有弹性，那么，宏观调控就会被“房地产”势力“绑架”，宏观调控政策（包括法律法规）就会被“架空”；在房价持续飙升和“人民不满意”面前，地方政府该怎么办？考验地方政府价值取向的时候到了，地方政府要真正转变观念和经济发展方式，真正担负起建设保障住房的责任，真正做到让“人民满意”，这是房价（房地产）是否健康的关键！
10、经济的系统风险（股市暴跌，结构性、体制性通货膨胀）
股市暴跌是制度原因、是“只求索取不求回报”的不合理制度使然；楼市的“只涨不跌”更是人为所然，楼市俨然已成为中国经济的最后一根稻草，风险和疯狂日益积聚，中国楼市的非理性上涨是中国经济过热和通货膨胀的最重要因素，中国楼市的非理性上涨加大了能源、资源等要素价格的上涨，反过来加重了（成本推动型）通货膨胀，必须高度警惕楼市“堰塞湖”现象以及其对中国未来经济社会的影响。必须主动开挖楼市的“导流明渠”，主动疏导高企房价的理性回归，否则，楼市“堰塞湖”一旦溃堤，对老百姓的财产收入乃至整个经济社会的冲击将是十分巨大的！
结论：
种种迹象表明：08上海房价存在下跌的基因和空间，但由于地方政府、银行和开发商利益“铁三角”的根深蒂固和巨大惯性，两股势力可谓“势均力敌”，房价上下大幅振荡的局面不会出现，总体上08年下半年上海房价仍将在高位箱体窄幅盘整波动、呈胶着状态（但局部和结构上表现会略有差异，中心城区房价可能稳中微升，外环外房价可能稳中微降，特殊地段的别墅可能较为坚挺，郊外同质化公寓或有保障住房规划的地区房价可能有所回落）。但上海房价的大幅波动一定会到来，时间大约会在未来1——2年内的某个时间段，对此，大家必须有所警惕！深圳房价的今天，就是上海和全国房价的明天！
虽然，全国（包括上海）房价客观上都有理性回归、稳中有降的要求，但由于地方政府、银行和开发商利益的趋同和执行中央宏观调控政策的“打折”，调控效果很可能受到影响，这几年房价越调越高就是佐证，理性和疯狂的博弈还将长期持续（理性、规律要求房价回归，投机要求房价继续飙升，房价上涨的“神话”可能还将在部分城市继续演绎，上海或许会成为全国高房价的最后堡垒。但我始终认为，这必定是“强弩之末”，必定是个风险积聚的过程！是个质变到量变的过程！如若上海继续纵容楼市泡沫，那么楼市拐点的出现、泡沫的破裂只是时间的问题！中国（上海）房地产在今后几年必定有比较大的震荡和风险释放，这是价值规律、平均利润率规律和中国将长期处于社会主义初级阶段的国情、民情所决定的！世界房地产发展史的轨迹也证明了房价在中短期内的大起大落是常态！97年后香港房价从高点回落之今已有十个年头，呈现V字形状，但之今房价还未回到历史高点，难道不值得我们思考一下吗？！之所以我国这几年房价大起不落“神话”持续演绎，是因为各级地方政府、银行“介人”过深、“呵护”过度，它只是暂时、人为的改变了房地产（房价）的运行轨迹，最终一定会受到价值规律和平均利润率规律的制约，同时也一定会受到国情、民情的制约。当然，从50年、100年乃至更长的时间段来看，房价无疑是螺旋式上升的，但这是永远正确的“废话”！
深圳房价的今天，就是上海和全国房价的明天！
提醒
1、 需要最后提醒的是，08年世界经济复杂多变，中国经济内忧外患困扰，因此，房价的走势总体比较诡异、复杂。
但在通货膨胀的前提下，在稳健的财政政策和从紧的货币政策前提下，房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！而且政策从紧，住宅保有成本还将上升，最起码得涨20%以上才能保本，毕竟银行的存款也有将近5%的利息，因此，“一颗红心，两种准备”、多看少动是08年一个比较理想的心态！
2、 除非生活必须，只要08年上海房价不跌，那么08年就不是入场的好机会！
在场内的，资金链长的，激进型的，可继续持有观察；资金链短，稳健性的，可逢高派发。保持正的现金流，不要降低生活质量，选择自己喜欢、习惯的生活方式。
3、 在场外的，要改善，置换是个不错的选择；房价持续上涨亦观望，房价理性回归可择优进场；当然，也可以选择租房。
4、 楼市、股市都没有“解放军”、没有“救市主”，更没有“雷锋叔叔”！
“天下熙熙、皆为利来，天下攘攘、皆为利往”（这在股市很明显，散户都是“猎物”），楼市、股市都是宏观大局中的一个棋子而已！一旦楼市危及大局（包括经济、金融、社会民生，乃至政局稳定），同样也会出局！今年以来中国股市暴跌近60%，成为世界上表现最差的股市，决不是一个简单的经济问题！可谓“内忧甚于外患”！是否会殃及中国楼市？！我想大家还是应该有所警惕！当前保值比“增值”显得更为重要！
2008年7月30日
顾海波：中国房地产界，独立思考者、高级经济师
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